维持九龙仓置业买入评级，穿越周期迷雾，静待价值重估

在当前复杂多变的宏观环境下,我们对九龙仓置业（01997.HK）的核心竞争力和长期价值逻辑进行了重新审视，基于对优质资产组合、稳健的财务状况以及收租业务韧性的坚定信心，我们维持对九龙仓置业的“买入”评级，尽管市场情绪受加息周期和零售复苏波折的影响，但我们认为，当前股价已过度反映了负面预期，正是左侧布局、捕捉价值重估机遇的良机。

核心资产护城河：不仅是包租公，更是城市地标运营商

维持“买入”评级的首要逻辑，在于九龙仓置业持有独一无二的“尖沙咀黄金三角”资产包，海港城、时代广场及荷里活广场不仅是购物中心，更是香港这座国际都市的商业心脏。

海港城作为全球盈利能力最强的购物中心之一,其集零售、写字楼、酒店于一身的综合体模式，构建了极强的用户粘性，随着高端品牌旗舰店的持续优化布局，以及针对高端会员的精细化运营，海港城的租金议价能力依然强悍，这种抗周期的收租能力，是公司长期现金流的“压舱石”，即便在疫情期间，其出租率也展现出超乎寻常的韧性，这证明了物理空间在某些核心地段仍具有不可替代的价值。

财务稳健性：高派息政策的坚实后盾

投资九龙仓置业,很大程度上是投资其确定性的现金流回报，我们维持“买入”评级的第二个关键点，在于其资产负债表的安全垫。

虽然加息导致财务成本增加,但公司管理层展现出高度的审慎性，通过积极的债务管理优化债务结构，更重要的是，随着香港通关及商业活动正常化，写字楼和零售物业带来的经营性现金流正在逐步改善，对于追求稳定现金回报的投资者而言，九龙仓置业一贯维持的高派息政策极具吸引力，目前股价对应的预期股息率已进入高性价比区间，这为股价提供了坚实的下档支撑。

零售复苏的结构性机遇：通关红利的延迟兑现

市场对香港零售业的担忧主要集中在游客消费模式的变化上,对此，我们的观点相对乐观，维持“买入”评级，是因为我们看到了通关红利的结构性延迟兑现。

虽然“特种兵式旅游”导致人均消费客单价下降，但海港城通过引入更具话题度的艺术装置、主题展览以及稀缺性体验业态，正在成功将“流量”转化为“留量”，随着国际航班运力的进一步恢复和高净值游客的回归，奢侈品零售销售有望迎来二次修复，九龙仓置业作为少数能够提供大面积、高规格店铺的业主，将率先受益于奢侈品牌在香港的持续扩张。

估值逻辑：极端悲观情绪下的错误定价

从技术面和估值角度看,我们认为市场当前陷入了对商业地产的过度悲观情绪中，股价较每股资产净值（NAV）存在较大幅度的折让，这一折让幅度甚至超过了行业周期底部的常规水平。

这种折让反映了市场对加息环境下商业地产资本化率扩张的恐慌,却忽视了九龙仓置业旗下物业超强的现金产出能力，我们认为，折让收窄是大概率事件，一旦利率环境转向或香港零售数据出现超预期反弹，股价将迎来戴维斯双击。

维持九龙仓置业“买入”评级，本质上是在押注香港作为国际金融中心和消费枢纽的长期地位不会动摇，在这个寸土寸金的市场，持有最核心地段的稀缺物业，就是持有穿越周期的硬通货，短期的宏观压力或许会压制股价，但无法磨灭其内在的资产价值，对于长线投资者而言，当下的低迷期正是播种的季节，我们期待见证九龙仓置业在周期轮转中的价值回归。