核心地段价值凸显，运营韧性支撑九龙仓置业买入评级

在波动的市场环境中,真正具备核心资产价值的投资标的，其内在韧性往往会在周期轮转中逐步显现，我们维持对九龙仓置业（01997.HK）“买入”评级的判断，这一定位基于对其独一无二的核心资产组合、稳健的运营能力以及穿越周期能力的深度认可。

维持“买入”评级的首要逻辑支点，在于九龙仓置业持有物业的“不可复制性”，公司旗下拥有海港城、时代广场、荷里活广场等香港核心地段的旗舰级商业及办公物业，这些不仅是香港这座国际都市的地理地标，更是消费与商业流量的核心磁石，尤其海港城，作为全球盈利能力顶尖的购物中心之一，其品牌集聚效应和顾客吸引力构成了一条极宽的护城河，在通关恢复常态后，这些核心物业展现出强劲的复苏弹性与现金流创造能力，为资产价值提供了最坚实的实心支撑。

公司审慎的财务管理与积极的运营调整,强化了我们对其维持“买入”评级的信心，面对消费模式的转变与外部不确定性，九龙仓置业管理层并未固步自封，而是通过持续优化租户组合、提升物业体验、强化奢侈品板块优势等措施，动态地重塑商业竞争力，公司资产负债表维持健康，融资成本控制得当，这为其在逆风中保持财务稳健、持续回报股东奠定了基础，这种主动管理的姿态，让资产不再是静态的地产，而是不断进化的有机商业平台。

更重要的是,我们认可当前时点九龙仓置业呈现出的价值属性，香港作为连接中国内地与世界的关键门户，其长期战略地位不会更改，而九龙仓置业所持有的正是这一门户最核心的空间载体，当市场普遍沉浸于短期情绪时，其资产净值（NAV）折价反而为长线投资者提供了良好的介入窗口，机构之所以维持“买入”评级，并非忽视眼前的挑战，而是基于对资产稀缺性、现金流韧性以及长远价值的重估。

维持九龙仓置业“买入”评级，本质上是对极致稀缺地段长期红利与稳健运营策略的双重信任，在充满不确定性的宏观叙事下，手握核心实物资产，且能持续产生稳定回报的标的，依然是投资组合中定海神针般的存在。